对于12万元的按揭贷款的计算，等额还款计算公式很适合

每月还本付息金额 = [ 本金 * 月利率 * (1+月利率)贷款月数 ]

/ [(1+月利率)还款月数 - 1]

其中：每月利息 = 剩余本金 * 贷款月利率

每月本金 = 每月月供额 – 每月利息

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款

中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供

总额保持不变。

对于像12万元的贷款额度的按揭贷款的计算，您可以采用，按月递减还款计算公式，具体的计算过程如下：

每月还本付息金额 = (本金 / 还款月数)+ (本金 – 累计已还本金)* 月利率

每月本金 = 总本金 / 还款月数

每月利息 = (本金 – 累计已还本金) * 月利率

计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。