要买的房子办理了抵押怎么办，如何处理房屋上存在的抵押？应该由买房人处理还是卖房人处理？
出售抵押的房屋必须先结清抵押贷款，一般来说有以下两种方式：
1、由卖房人出资结清抵押贷款并解除抵押。房屋出卖方自行出贵偿还交易房产名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方根据房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。
2、由担保公司出资结清抵押贷款。这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司。由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫责数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。
房子办理了抵押登记不会影响到房屋处分权，所以房主还是有权将这个房屋出售，你也有权购买，只不过有抵押的房屋在办理过户时多出一个解压程序，其他和买卖商品房程序一样。
如果查询之后发现该房屋没有办理过抵押登记，直接按照正常流程买卖过户即可。如果查询之后发现准备购买的房屋已经抵押，那么需要房主将欠款还清，解压房屋后才能过户给你。
购买抵押房屋的购买人，可以在合同中明确约定支付部分房款缴纳给抵押权人，将房屋解压，过户给自己后再支付剩余房款，在流程上也只能这样办理，和买二手房流程一样。
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