住房抵押贷款年限主要看款项用途，理论上来说房产抵押贷款一般年限最高可贷款30年。

一、如果是抵押房产用于企业经营：

1.额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成;

2.利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上;

3.年限：一般为五年以内。

二、抵押房产用于个人消费：

1.利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%;

2.年限：一般为十年以内。

住房贷款抵押如果是新房抵押，最长的贷款期限不能超过30年；如果是二手房抵押，则不能超过20年。在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。