70万30年贷款利息几乎等于本金，30年后能卖170万吗？

发布时间：2020.03.18 作者： 阅读：

问：房价100万，首付三成，贷款70万，30年等额本息几乎等于本金，30年后房子能卖多少钱？

答：风险表现为成本或代价的不确定性，未来资产是无法准确预测的，特别是房产这类的权益资产。如果有人准确的告诉你，30年后房子能卖多少钱，那么此人要么就是上帝，要么就是疯子。

70万的利息如何计算出来的呢？

房子抵押贷款通常采用的是浮动利率，不管是跟踪贷款基准利率还是跟踪LPR，即长期贷款利率本身就是浮动的。

而在银行贷款方面，利息是逐月按照剩余本金计算出来的，即在浮动利率下，利息是无法准确预估的——70万它只是按照当前利率水平和还款方式计算出来的参考数额。

假如未来市场利率走低，5年期房贷利率变成3%，30年哪来的70万利息呢？反之相反，利率走高，总共利息要远超于70万。

房价随市场利率变动而变动

房价跟市场利率有极大关系，利率水平走低融资成本降低，通常表现为价格上升。即当总体利息低于70万，房价在权益方面会大幅增值，反之相反。

也就是说，当利率水平上涨时，购房者面临较大的风险。比如总体利息要高于70万，且房价可能不涨，甚至下跌。同时在购买力方面，会存在较大的压力，表现为时间价值，即实际资产减值。

实际能卖多少钱与时间价值有关，与房价无关

假设通胀很高，利率水平也就会表现为很高，房价本身不涨的同时还会遭受时间价值的损失。比如30年后能卖500万，而500万购买力却不如当下的100万，那么拿500万有什么用处呢？只不过是数字罢了。

与此同时，房子是用来住的，那么你享受了，且减少了相应的因租住支付的租金，本身就是收益的，也是资产增值的一部分。房子是用来出租的，即投资的，你获得了租金，时间本身存在价值，即本身存在资产增值。

我们不能忽视持有期的资产增值，直接对目标进行定价。比如按半年付息债券，你每半年可以获得相应的利息收益和资产再投收益，那么你就不能只比较到期时的本金——如只比较本金，你买按半年或一年付息债券本身就是损失的，因为本金不变，而时间存在价值（主要表现为通胀）。

因此，30年以后房子实际能卖多少钱，与房价是无关的（比如通胀率高，价格也高，但实际购买力不尽如人意）。同时，它又与时间价值有关，毕竟房子在持有的过程中，本身是存在资产增益——何况房子的估值与人口流入、利率和楼盘等等因素有关，估值不存在普遍性，特别是对长达30年的估值。

来源：三人聚众