房贷提前还款缩短年限的计算方法如下：

1、房贷提前还款后剩余的本金=（贷款总额-提前还款部分）。

2、房贷提前还款后剩余的利息=（贷款总额-提前还款部分）*协议利率*还贷年限。

商业贷款和公积金贷款最大的区别是利率不同，国家调整贷款利率时，商业贷款和公积金贷款分别调整。贷款的调整利息，从下一年的元月一号开始调整。提前还贷款，不影响利率，但是影响用户每个月的还贷总额。