住房抵押贷款年限取决于款项用途：

如果抵押贷款用于购房，一手房贷款不得超过30年，借款人与借款期限不得超过70;商用房贷款不得超过10年，借款人与借款期限不得超过70;二手房贷款期限和房龄之和不得超过35年，贷款期限最长30年借款人与借款期限不得超过70;商用房期限同一手商用房。

如果抵押贷款用于经营时，贷款期限最长5年。

工商银行个人房屋抵押综合消费贷款是指借款人以本人或配偶名下的第二套及以上住房提供抵押担保，向工商银行申请用于个人合法合规消费用途的人民币贷款。

银行规定，个人房屋抵押综合消费贷款最长申请年限为10年，且不超过抵押房产剩余的土地使用权年限。贷款期限与借款人年龄之和不得超过60年。